المستشار محمد خلف | القاهرة
تعتبر ضريبة التصرفات العقارية واحدة من أهم الالتزامات القانونية المرتبطة ببيع أو نقل ملكية العقارات و تُحسب الضريبة بنسبة 2.5٪ من القيمة الرسمية للعقار و هى قيمة ثمن العقارالمحددة من قبل مصلحة الضرائب أو سعر البيع الفعلي الوارد فى عقد البيع أيهما أعلى ، و المسئول عن سداد تلك الضريبة لمصلحة الضرائب هو بائع العقار ، و اساس تلك الضريبة هى نقل ملكية العقار من شخص الى اخر اى تداول الملكية بين البائع و المشترى ، و هذا الضريبة تفرض على جميع العقارات سواء كانت اراضى صالحة للبناء او عقار مبنى و سواء كان مخصص للسكن ام للاعمال التجارية .
و نتناول الاجابة عن السؤال الاول المتعلق بمدى الزام المشترى بدفع ضريبة التصرفات العقارية ، حيث ان كثيرا من عقود البيع قد تتضمن شرطاً ينص على ان الطرف الذى يتحمل تلك الضريبة هو المشترى و ليس البائع ، فهل هذا الشرط صحيح و ينفذ فى مواجهة مصلحة الضرائب ؟
الحقيقة ان هذا الشرط فاسد و باطل و بالتالى اذا تضمن عقد البيع الزام المشترى بتحمل ضريبة التصرفات العقارية فهو شرط باطل بطلانا مطلقاً و يعتبر كأنه غير موجود فى العقد و لا يعمل به .
و سبب ذلك ببساطة ان جميع قوانين الضرائب فى مصر تعد نصوصها من القواعد الآمرة بمعنى انه لا يجوز مخالفتها بأى حال من الاحوال ، وكل اتفاق يخالف نصوص قانون الضرائب يعد اتفاقاً باطلا خاصة النصوص المتعلقة بالاشخاص المخاطبين بأحكام الضريبة و الواقعة المنشأة للضريبة و سعر الضريبة و كيفية ربطها او الاعفاء منها .
و لما كانت المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل قد الزمت بائع العقار بتحمل الضريبة و سدادها لمصلحة الضرائب فلا يجوز بالتالى الزام اى شخص اخر سواء مشترى العقار او غيره بسداد الضريبة بإعتبار ان المخاطب بأحكام الضريبة هو البائع فقط دون غيره ، و بالتالى فان مصلحة الضرائب المصرية لن تعتد بالاتفاق الذى ابرم بين البائع و المشترى على تحمل المشترى للضريبة و سوف تطالب بها البائع مباشرة فى جميع الاحوال و اذا اضطر المشترى لسداد تلك الضريبة لتسجيل العقار الذى اشتراه فانه يسددها نيابة عن البائع و يجوز استرداد مبلغ الضريبة من البائع .
اما بخصوص التساؤل الثانى المتعلق بمدى التزام البائع بسداد الضريبة أيا كان تاريخ عقد البيع ، فانه يجب التنويه اولا على ان كافة عقود البيع المشهرة بالشهر العقارى تخضع للضريبة بصفة عامة أيا كان تاريخ لتلك العقود .
اما بالنسبه للعقود غير المسجلة و هى تمثل الغالبية العظمى من حالات شراء العقارات بما فيها عقود البيع التى تم الحصول فيها على حكم فيها بصحة التوقيع فانه يتعين الاشارة الى تاريخ مهم فيما يخص تلك العقود و هو تاريخ 19/ 5/2013 ، فعقود البيع السابقة على هذا التاريخ و التى لم يتم تسجيلها فى الشهر العقارى تكون غير خاضعة للضريبة و ذلك لان القانون كان يشترط ان يكون عقد البيع مسجلا بالشهر العقارى ، اما عقود البيع المحررة بعد تاريخ 19/ 5/2013 فانها تخضع لضريبة التصرفات العقارية حتى لو لم يتم تسجيل عقد البيع ، و على ذلك لا يجوز لمصلحة الضرائب ان تطالب البائع بالضريبة اذا كان عقد البيع محرر قبل تاريخ 19/ 5/ 2013 و يحق للبائع رفع دعوى براءة ذمة من مبلغ الضريبة ، و يجب ان نشير اخيرا الى ان خضوع عقود البيع حتى و لو لم تكن مشهرة لضريبة التصرفات العقارية يشوبها عدم دستورية لان هذا الامر يخالف الغرض الذى من اجله فرضت تلك الضريبة و هى انتقال او تداول الملكية بين البائع و المشترى و الملكية كما هو معروف وفقا للمادة 9 من قانون الشهر العقارى لا تنتقل الا بالتسجيل .
